Chronique financière,
publiée dans le Canada Francais, le 18 janvier 2014
C’est bien connu, nous les Québécois de souche avons les gènes de nos ancêtres, colons français, venus en Nouvelle-France pour y trouver une terre pour s’installer, ce qui n’était plus disponible dans leur pays d’origine. Au Québec 60% de la population est propriétaire et 40% est locataire. Pas étonnant que les jeunes de 25 ans et plus rêvent d’acheter une maison. Avec le vieillissement des baby-boomers, le prix des maisons serait-il aussi élevé dans les prochaines décennies ?
Qui plus est, les marchés américains et européens ont jeté une douche froide sur le prix de leurs maisons lors de la crise financière de 2008. Cela se produira-t-il chez nous?
PRIX SURÉVALUÉS?
En décembre 2013, la renommé Dutch Bank évoquait que dans le marché canadien le prix des maisons était surévalué de 60% alors que le Fitch Reating pour sa part, la considérait à la hauteur de 21% et l’OCDE à 30%. Pour établir le niveau de surévaluation, la Dutch Bank a réalisé une moyenne avec deux indicateurs : les prix des maisons par rapport au revenu et le prix des maisons par rapport aux loyers. La méthode utilisée par Fitch Rating tient principalement du fait que le prix des maisons a augmenté plus rapidement que le reste de l’économie locale.
De 1982 à 2008, la valeur marchande moyenne d’une maison au Canada a presque quadruplé, passant de 71 800 $ à 303 500 $. Ainsi au Canada les prix ont augmenté de 5,2% par année entre 1982 et 2012 alors que le revenu disponible des individus n’a augmenté que de 3,9% pour la même période. Les études énoncées plus haut ont été influencées par le taux des villes de Toronto et de Vancouver, car dans celles-ci la différence entre l’inflation des prix des maisons et des revenus disponibles a été du double de la moyenne nationale.
VOISINS DU SUD
Le marché immobilier américain a culbuté lors de la crise financière de 2008-2009. Récemment je recevais une présentation d’un groupe qui procède l’achat de condominiums à Las Vegas pour les transformer en appartement. Preuve à l’appui, ce groupe a acquis un condo évalué avant la crise à 250 000$, pour la modique somme de 42 236$. Toute une différence! Le marché américain était tellement effervescent que les banques prêtaient jusqu’à 105% de la valeur des maisons. C’était beau jusqu’à ce que le système déraille et les emprunteurs ne puissent payer leurs hypothèques.
Il faut reconnaître que le marché américain se distingue de notre marché de par la déduction des intérêts de leurs hypothèques que peuvent faire les ménages américains. Ceci a pour but de stimuler l’immobilier et permettre à des ménages d’acheter une propriété qu’ils ne pourraient normalement se permettre. Selon la structure fiscale américaine, les propriétaires peuvent déduire jusqu’à 1 000 000$ d’intérêt pour leurs maisons et résidences secondaires, ce qui coûte plus de 70 milliards de $ en pertes de revenus au gouvernement américain. D’ailleurs en juillet 2013 le Congrès américain a commencé à se pencher sur cette question afin de récupérer ces impôts, mais le marché immobilier peinant encore à se sortir de la crise, il serait étonnant de voir la fin de ces déductions.
Conséquemment, avant de comparer le marché canadien avec celui de nos voisins, il faut y apporter un gros bémol.
BABY-BOOMERS
Un best-seller canadien écrit par David Foot, Entre le Boom et l’Écho, nous apporte un point très intéressant ce qui concerne l’avenir de l’immobilier. Cet économiste de l’Université de Toronto décrit l’impact des baby-bommers sur notre économie. Selon cet auteur la proportion importante des baby-boomers exercera une pression à la baisse sur l’immobilier. Cette déduction provient du fait que les baby-boomers qui ont eu plusieurs enfants, avaient acheté de plus grandes maisons, et étant donné qu’ils seront nombreux à prendre leur retraite dans la même période, les vendront n’état plus nécessaire pour leur rythme de vie. Ils chercheront à acquérir une plus petite maison ou un condo. Ce grand nombre de vendeurs exercera une pression à la baisse sur les prix selon le bon vieux principe, plus de vendeurs, moins d’acheteurs. C’est un fait indéniable que ceci modifiera les règles du jeu.
AVENIR
Il serait surprenant que le marché immobilier québécois continue sur sa lancée, sauf s’il est supporté par une forte immigration, ou, une très forte économie qui permettrait à ceux de mois de 50 ans de se permettre le luxe d’acheter de grandes maisons. Toutefois, si vous possédez une maison de petite taille ou une maison en rangée, je ne crois pas que vous subissiez de baisse de valeur importante. Vaux toujours mieux d’avoir la plus petite maison d’un quartier de grosses maisons que d’avoir la plus grosse maison d’un quartier de petites maisons. Le gros bon sens s’applique.
N’oubliez pas que le marché immobilier subit également ses périodes noires. Rappelez-vous des années 90, il ne fallait pas de mois, mais parfois des années pour vendre sa maison. Contrairement à ce que certains peuvent croire, la vente d’une maison ce n’est pas automatique dans la poche!
Dans notre prochaine chronique, je toucherai la fiscalité lors de la vente de votre maison et la contreverse placement versus maison. Donc à suivre!