À propos de l’imposition des résidences principales

Quelle hausse vertigineuse qu’a connue le marché de l’immobilier! Ceux qui ont misé beaucoup sur la valeur de leur maison ont bien été servis.  Semble-t-il que c’est loin d’être terminé. La pandémie a également motivé plusieurs à quitter le milieu urbain pour se diriger vers la campagne, la montagne ou en bordure de cours d’eau, poussant ainsi à la hausse la valeur des résidences secondaires.

Fiscalement parlant c’est très intéressant pour le fisc.  Je m’explique : à la base, tout gain, profit, généré par une transaction, ou transfert, est imposable, sauf s’il en est spécifiquement exempté ou exonéré. Celles-ci sont peu nombreuses dans nos lois fiscales. L’une des plus importantes et qui touche la majorité d’entre vous concerne l’exemption pour résidence principale. Plusieurs sont étonnés de constater qu’il existe des règles pour l’imposition de celles-ci, et pour cause. Avant 1982 les conjoints pouvaient détenir chacun une résidence fiscale et réclamer l’exemption sur chacune. De plus, disons-le poliment, l’Agence du revenu du Canada appliquait avec un certain laxisme les règles d’exemption, ce qui a conduit les contribuables à faussement croire qu’il n’y avait pas de règles d’imposition. Que cela ne tienne, les règles menant à l’imposition, ou son exemption existent depuis 1972 et le formulaire fiscal menant à l’exemption aussi. Depuis 2017 le formulaire est inclus et obligatoire dans les déclarations fiscales annuelles.

RÈGLES DE BASE

En quoi consiste une résidence principale? Pour le bâtiment cela pourra être une maison, un condominium, la partie personnelle d’un duplex, la partie personnelle d’un immeuble locatif (multiplex), un chalet, une maison mobile, une roulotte et même maison flottante (non motorisée). Pour ce qui touche le terrain ce devra être un bien immobilisé (non mobile), donc outre le terrain régulier tel que l’on connaît, sera admissible une part sociale d’une coopérative d‘habitation, une action d’une société propriétaire du fonds de terrain. La résidence ne doit pas nécessairement être située au Canada, et seuls les particuliers (incluant fiducies) y ont droit et non les sociétéspar actions.

Qui est propriétaire et qui habite la résidence principale? La résidence doit appartenir au contribuable et être normalement habitée au cours de l’année. Combien de temps la résidence doit être habitée? Il n’y a pas de règles précises, mais il ressort de la jurisprudence que cela peut-être à n’importe lequel moment dans l’année et NON pendant toute l’année! Cela peut donc être que le temps d’un week-end!  Qui doit l’habiter pour se qualifier à l’exemption? Évidemment par le contribuable lui-même, son conjoint ou son ancien conjoint, son enfant mineur ou majeur. Là s’arrêtent les gens admissibles. À titre d’exemple un enfant occupe une résidence des parents, elle se qualifie pour les parents, mais l’inverse n’est pas vrai. Bon nombre de parents ayant la capacité financière ont acquis pour leur enfant fréquentant l’université un condo, et réclament l’exemption pour résidence familiale lors de sa revente.

FORMULE MAGIQUE

L’exemption est un choix que VOUS appliquez. Dans les faits le calcul pour connaître le montant de l’exemption est relativement simple :

 

 

Calcul de l’exemption

Égale

 

 

Gain en Capital

X

1 + nombre d’années après 1971 où le propriétaire désigne la résidence comme étant la résidence principale

 

 

Nombre d’années après 1971 où il a été propriétaire

À la lecture de la formule si vous êtes propriétaire de votre maison depuis 25 ans et que vous faites un profit de 150 000$ lors de la vente de votre maison, le calcul de l’exemption sera :  150 000$= (1+25)/25, donc exemption de 150 000$, aucun revenu ni impôt en résultant! Jusque-làc’est très simple.

Un deuxième exemple : le même propriétaire est également propriétaire d’un chalet depuis depuis 10 ans. Un citadin d’une grande ville voulant faire son télétravail devant un décor pittoresque lui offre un prix mirobolant pour sonchalet et il fait un profit de 150 000$ sur la vente de celui-ci. Désirant payer le moins d’impôt possible il applique l’exemption pour résidence comme suit : 150 000$= (1+10)/10, donc exemption de 150 000$, aucun impôt en résultant! L’année suivante, s’ennuyant du charmant décor de son chalet et son nouveau travail lui permet le télétravailil décide alors de vendre sa résidence en vue d’en acheter une autre en bordure d’un lac. Il vend sa maison avec 200 000$ de profit. Toutefois, il avait déjà appliqué une partie de l’exemption, alors le mieux qu’il pourra faire sera : 200 000$= (1+16)/25, donc l’exemption sera de 128 000$, et il devra ajouter 72 000$ à titre de gain en capital en capital à vos revenus.

SPÉCULATION IMMOBILIÈRE ET LES AUTOCONSTRUCTEURS

La téléréalité a amené une foule d’exemples de gens rénovant à profit des maisons. Quoique cela semble attirant, le profit se qualifie à titre de revenu d’entreprise, donc aucune exemption pour résidence principale ne peut s’appliquer. Vous rénovez à profit votre maison? Mais combien de temps faut-il détenir sa maison pour se qualifier pour l’exemption? Il n’y a pas de période minimale de détention, mais vous conviendrez que vendre 3 maisons en 4 ans peut susciter des doutes pour le fisc. Le contribuable doit-il manier le marteau pour se qualifier et ne pas se voir imposer à titre de revenu d’entreprise? Non, même s’il ne prend pas part lui-même part aux travaux et embauche que des sous-traitants, il serait visé par un revenu d’entreprise. Un fait très cocasse qui a aidé le fisc à refuser l’exemption dans ces cas : la réclamation des taxes (TPS/TVQ) par les contribuables! Ceci les dénonce souvent. A le faire trop fréquemment les a brûlées. Généralement, si l’on peut retenir un élément dans la très abondante jurisprudence, c’est l’intention du contribuable surtout lors de l’achat. Si lors de l’achat il avait l’intention de revendre, l’exemption est refusée!

LE CALCUL VAUT LE TRAVAIL

“En ce monde rien n’est certain, à part la mort et les impôts” disait le célèbre Benjamin Franklin.   Le Coronavirus a forcé nos gouvernements à supporter les familles, le système de santé et l’économie. Il y a encore urgence dans la demeure et les budgets seront déficitaires pour un bon bout de temps. Un bon matin, il faudra commencer à payer ces déficits et conséquemment nos gouvernements durciront davantage les règles fiscales.  Pour ceux qui se croient à l’abri du regard du fisc, sachez que depuis avril 2015, l’Ontario et la Colombie-Britannique ont visé plus de 50 000 dossiers de demande d’exemption et cotisé plus de  1,4 milliard de dollars! Croyez-vous que Revenu Québec agira différemment?

À la lecture de la formule de calcul de l’exemption, vous comprendrez qu’il s’agit de calculer l’avantage de réclamer l’exemption lors de la vente d’un chalet, et surtout de bénéficier du chiffre un (1) dans la formule. Mine de rien on fait des économies! Comme le disait mon vieux père, le calcul vaut le travail!

Christian Dufour, auteur/author

 

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